• Оформление земельных участков (кадастровые паспорта, выписки, формы)
  • Оформление объектов капитального строительства (кадастровые паспорта, выписки)
  • Топографическая съемка любых масштабов
  • Поиск подземных коммуникаций
  • Вынос точек в натуру
  • Геодезические изыскания под линейные объекты (газопроводы, линии ЛЭП, дороги и т.д.)
Главная Наши цены

Землеустроительная экспертиза.

Спор о границах земельного участка

В настоящее время споры о границах смежных земельных участков возникают в результате наложения границ земельных участков или возник спор о праве, а такие споры разрешаются, как правило, в судебном порядке. Соседи заявили «Отдавай такую-то площадь! Иначе я подаю в СУД!!!». На некоторых психологически это действует весьма угнетающи, но не стоит отчаиваться, в том или ином случае нужно обратиться изначально к грамотным специалистам в землеустроительную организацию, которая проводит землеустроительную экспертизу, пояснить что за ситуация у Вас с соседями.

В настоящее время судами рассматриваются многочисленные споры об определении границ земельных участков (далее – межевые споры).

Их повсеместное распространение обусловлено следующими причинами:

  • длительным отсутствием централизованного кадастрового учета земельных участков по единой технологии;
  • предоставлением участков в период «земельной реформы» 1990-х гг. без определения их границ;
  • так называемой законодательной «дачной амнистией», проведенной в налоговых и политических целях и позволившей осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков и регистрацию прав на них без определения границ;
  • отсутствием актуальных документов территориального планирования, отграничивающих границы земель населенных пунктов от земель иных категорий (особенно актуально для сельских населенных пунктов);
  • существовавшей до принятия действующего Земельного Кодекса РФ неопределенности в полномочиях по предоставлению участков, вследствие которой участки предоставлялись и государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления всех уровней.  В результате такой множественности органов, предоставлявших земельные участки, на одно «пятно земли» может существовать несколько правоустанавливающих документов и претендовать несколько заинтересованных лиц.

Количество межевых споров тем больше, чем меньше поземельная собственность на определенной территории и плотней ее застройка (территории садовых товариществ, гаражных кооперативов и т.д.).

Подавляющее количество межевых споров рассматривается судами общей юрисдикции, акты которых в правовых системах представлены неполно, в связи с чем полноценные обобщения судебной практики по данному вопросу отсутствуют.

Специалисты имея опыт работы и необходимое оборудование произведут необходимые замеры и составят землеустроительную экспертизу. Ниже мы рассмотрим, какие они бывают.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон О ГКН № 221-ФЗ) кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает (накладывается) одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в  государственном кадастре недвижимости (исключением является случай, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости). 
Таким образом, владельцы земельных участков не могут оформить документы на землю (зарегистрировать право собственности) в связи с наложением границ земельных участков. Возникают судебные споры по границе земельных участков из-за наложения границ земельных участков. 
Наложение границ земельных участков происходит:

1.Из-за ошибки допущенной в органе кадастрового учета (техническая ошибка).Согласно ст. 28 ФЗ-221 от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости»: 
техническая ошибка – это (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях);

2. Из-за ошибки кадастрового инженера (кадастровая ошибка). Кадастровая ошибка воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. 
При проведении землеустройства(межевания) землеустроительными организациями поворотные точки границ земельных участков определялись с недостаточной точностью, в результате происходило наложение границ земельных участков. Поворотные точки и границы земельного участка могли быть смещены не только на 0.5 м., но и на несколько метров. Таким образом, земельный участок по фактическому местоположению имеет одну конфигурацию, а по документам другую. Вот и возникает земельный спор.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (ст.37 Земельного кодекса РФ). 
Наложение границ, ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости возникали не только по вине межевых организаций, но и по вине правообладателей земельных участков. Например, правообладатели дачных, садовых земельных участков могли передвинуть забор и отмежевать земельный участок и поставить на государственный кадастровый учет с увеличенной площадью. Потом этому смежному соседу необходимо произвести межевание и выясняется, что земельный участок накладывается на соседний. Возникает спор по границе земельного участка. 
Так же встречаются случаи когда заборы установлены более 20 лет, а по документам земельные участки накладываются (т.е. земельные участки находятся в сложившихся границах на протяжении нескольких десятков лет). 
Сложности возникают в тех случаях, когда соседи самостоятельно передвигают забор. Так например возник судебный спор между правообладателями земельных участков из наложения границ земельных участков. Правообладатель провел межевание земельного участка, поставил на государственный кадастровый учет, получил свидетельство о праве собственности и продал. Его сосед взял и передвинул забор (покупатель не знает же где он должен стоять). И стал проводить межевание своего земельного участка и выяснилось что не может поставить на государственный кадастровый учет в связи с наложением границ земельных участков. При проведении судебной землеустроительной экспертизы был выявлен факт переноса забора. 
Другой случай: межевая организация провела межевание земельного участка с недостаточной точностью. Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет. Соседний земельный участок был так же отмежеван со смещением. Т.е. результаты межевания не соответствуют фактическим границам земельных участков. После покупки данного земельного участка сосед выявил, что границы земельного участка не соответствуют документам, вызвал геодезистов для определения поворотных точек. Соответственно поворотные точки попали соседу на земельный участок. В результате кадастровой ошибки возник судебный спор по границе земельного участка. 
Прежде чем обращаться в суд по спору о границе земельного участка желательно провести вне судебную экспертизу земельных участков, которая выявит в результате каких действий произошло наложение границ земельных участков. Сложность данной внесудебной экспертизы заключается в том, что соседи могут не впустить специалистов (кадастровых инженеров) на свой земельный участок для определения местоположения границ земельных участков, в противном же случае только в судебном порядке.

Судебную же экспертизу земельных участков назначает Суд, но стоить она будет дороже чем внесудебная.
После выявления наложения границ земельных участков, данные ошибки необходимо исправлять. 
Орган осуществляющий государственный кадастровый учет является только регистрирующим, а вопросы наложения границ земельных участков решают правообладатели земельных участков. 
Исправление ошибок необходимо производить в соответствии со ст. 28 ФЗ-221 от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости». 
Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. 
Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки.

Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступления в орган кадастрового учета такого заявления или указанного решения суда. Орган кадастрового учета в случае поступления такого заявления обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке. 
Решение органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки в сведениях должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит исправление такой ошибки. В случае исправления технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет данное решение по почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости или, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об этом адресе, по почтовому адресу правообладателя в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктом 8 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений). Решение об исправлении технической ошибки в сведениях может быть обжаловано в судебном порядке.